日期：2026-01-06 14:08:23
新华财经上海12月30日电 作为超大城市住房保障的标杆样本，上海在“十四五”期间规划建设筹措60万套（间）保障性租赁住房的目标，已于2025年年底提前完成。从早期以公共租赁住房为主的单一供给模式，到如今覆盖“一张床、一间房、一套房”的多层次产品体系，上海保租房的快速发展，既推动了上海住房租赁市场从“散户主导”向“规模化、品质化”转型，又为“租购并举”政策落地提供了可复制、可推广的实践样本。
从“有得住”到“住得好” 60万套目标提前达成
“十四五”期间，上海规划建设筹措保障性租赁住房60万套（间），来解决新市民、青年人和一线务工人员等群体的阶段性住房困难问题。据上海市住房和城乡建设管理委员会12月22日发布的消息，这一目标已经提前完成。
回溯上海保租房的发展历程，政策创新与实践探索的深度融合贯穿始终。早在2010年，上海便率先建立了公共租赁住房制度，前瞻性地将新市民、青年人纳入住房保障范畴。2021年11月发布的《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》的正式发布，标志着上海保租房发展进入“快车道”。在明确“十四五”期间60万套（间）的建设筹措目标后，上海保租房建设全面按下“加速键”，供应主体也从最初的政府主导逐步拓展为“市筹+区属国企+社会资本”的多元协同格局。其中，市筹项目凭借规模化布局与优越区位优势成为行业标杆；区属国企结合区域发展特点创新开发模式，部分项目实现保租房与商品住宅“同步规划、同步建设、同步交付”；社会资本则充分借助“商改住”等政策红利，积极盘活城市存量房产资源，多方合力之下，上海保租房供应规模持续扩容，为目标达成提供了有力支撑。
业内专家认为，上海保租房的核心竞争力，在于构建了层次分明、精准匹配需求的产品体系，实现了从“有得住”到“住得好”的品质升级。针对不同收入水平、不同人生阶段群体的居住需求，上海精准打造“一张床、一间房、一套房”的多层次产品体系，全面覆盖从一线务工人员到高层次人才的多元客群。
住房租赁市场三分天下保租房成为新主力
数据见证成效。据机构统计，截至2025年末，上海保租房凭借60万套（间）的筹措规模和36.8万套（间）的开业体量稳居全国首位，是名副其实的全国保租房发展“领头羊”。
这一成绩的背后，是上海作为超大城市的租赁住房需求支撑。据行业机构URI城市租住学会测算，上海全市现存住宅套数总量估算约为835万套，其中35%的住宅用于租赁用途，对应租赁市场总体量接近300万套，占据楼市全量的三分之一。如此庞大的租赁需求基数，为保租房的快速发展提供了稳固的市场基础，也印证了住房保障政策与城市发展需求的高度契合。
“十四五”以来，上海保租房的规模化入市正深刻改变本地租赁市场格局，推动市场从“散户主导”向“规模化、品质化”转型。从市场份额来看，保租房已占据上海租赁市场约25%的份额，接近市场总量的四分之一，成为租赁市场的重要组成部分。在近几个月度新开业的集中式公寓项目中，保租房占比常常高达50%，成为新增供应的绝对主力。
作为“租购并举”政策在超大城市的生动实践，上海保租房的发展既保障了民生需求，又促进了房地产市场的平稳健康发展。传统租赁市场中，散户出租模式存在房源分散、品质参差不齐、租赁关系不稳定等问题，而保租房项目多为集中式管理，在居住环境、配套设施、物业服务等方面均有明确标准，为租户提供了更优质的居住体验。同时，规模化的保租房供应也对市场租金起到了一定的稳定作用，避免了租赁市场因供需失衡导致的租金大幅波动，为上海房地产市场的平稳运行提供了重要支撑。明源不动产研究院评价称，“上海是目前全国保租房供给最集中、市场化程度最高的城市。”
供需运营仍存挑战精细化发展成破局关键
需要指出的是，在取得显著成就的同时，上海保租房在快速发展过程中也面临着一系列挑战，还需通过精细化运营和持续优化来化解。
区域供需失衡是当前最突出的问题之一。“上海保租房的供需匹配度有待进一步提升，这一问题在不同地区的表现形式和影响因素存在差异。”上海市房地产科学研究院的分析认为，上海中心城就业岗位集中、租赁需求旺盛，但空间资源紧约束导致保租房供应成本高、难度大。中心城已供应保租房规模占比低于保障对象规模占比，部分就业在中心城的保障对象出现职住分离，增加了通勤成本和交通压力；与中心城相比，上海郊区保租房供应成本相对较低，已供应保租房分布范围相对较广，郊区部分保租房项目规模较大，但周边产业集群缺乏、公共交通不便，导致实际入住率较低。
与此同时，也有业内观点认为，租金竞争力不足的问题也较为明显，中心城区部分保租房项目的租金水平，对于低收入群体而言仍存在较大压力，难以充分发挥保租房的民生保障作用。据此前第三方统计数据，2024年上海个人房源租金水平为102.99元／月／平方米，集中式公寓租金水平为158.21元／月／平方米，而市中心部分区域的保障性租赁住房平均月租金达到240元／月／平方米左右，价格差距使得部分低收入保障对象望而却步。
一位不动产投资信托基金（REITs）分析师则从市场投资角度提出，上海保租房供应规模庞大，市场对其稳定性的心理预期更高，投资者重点关注两大问题：一是出租率能否长期保持稳定，二是租金增长性是否具备可持续性。“从目前经营数据来看，上海保租房出租率存在一定的波动，租金也有一定的下行压力。因此，想在上海‘以稳定性换估值’，需要远比其他城市更多的运营端努力。”
收官亦是新程开启。展望未来，上海保租房仍有广阔的发展空间。随着“租购并举”政策的持续深化，保租房作为住房保障体系的重要组成部分，势必将在解决新市民住房困难、促进城市人才集聚、稳定房地产市场等方面发挥更加重要的作用。综合业内专家观点，面对区域供需失衡、租金竞争力不足等现实挑战，上海需进一步强化精细化运营能力，通过优化区域供应布局、完善租金动态调整机制、提升项目运营服务水平等举措，持续提升保租房的供需匹配度与民生保障效能。同时，可进一步深化政策创新，鼓励更多社会资本参与保租房建设运营，推动保租房与城市产业发展、公共服务配套深度融合，让保租房不仅成为解决居住需求的民生工程，更成为支撑城市高质量发展的重要力量。
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